Ratgeber Immobilienbau

Wertvolles Wissen für den Hausbau

Ein Haus zu bauen ist nicht so einfach, wie es sich zu Beginn anhört, denn viele Aspekte müssen berücksichtigt werden. Wir unterstützen Sie bei der Grundlage Ihres Bauvorhabens, der Finanzierung.

Als beratender Begleiter stellen wir Ihnen hier einige Informationen rund um den Hausbau zur Verfügung.

So kalkulieren Sie den Immobilienbau richtig

Grundlage einer soliden Immobilienfinanzierung ist eine korrekte und absolut ehrliche Kalkulation ihres finanziellen Spielraums. Wir empfehlen Ihnen daher, Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben transparent gegenüberzustellen. Voraussetzung dafür, dass Sie sich bei der späteren Finanzierung finanziell nicht übernehmen, ist Ihre Ehrlichkeit gegenüber sich selbst:

Haben Sie alle laufenden (Haushalts-)Kosten berücksichtigt? Können Sie die monatliche Belastung dauerhaft tragen?

Als Grundregel für eine solide Immobilienfinanzierung gilt, dass die monatliche Rate 30 bis 50 Prozent Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Grundvoraussetzung für die Vergabe einer Immobilienfinanzierung sind regelmäßige Einkünfte. Die Vergabe eines Darlehens hängt neben dem Objektwert von Ihrer nachgewiesenen Bonität ab: Die meisten unserer Finanzierungspartner verlangen zur Vergabe eines Darlehens, z.B. an einen Alleinstehenden, ein nachgewiesenes, monatliches Mindest-Nettoeinkommen in Höhe von 1.500€.

Mit diesen Nebenkosten müssen Sie rechnen

Informieren Sie sich vor dem Hausbau unbedingt über die anfallenden Nebenkosten, denn diese addieren sich zum vereinbarten Kaufpreis des Grundstücks sowie den Baukosten. Beachten Sie: Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt vom Kaufpreis ab. Daher gilt: Je teurer das Grundstück, desto höher die Kaufnebenkosten.

Da bei einem Hausbau viele verschiedene Leistungserbringer beteiligt sind, sollten Sie bei der Planung nicht nur die eigentlichen Kosten für den Bau berücksichtigen, sondern auch die Ausgaben für Architekt und Statiker sowie für Behörden und Versicherungen einplanen. Ebenso will ein passendes Grundstück gefunden und gekauft werden.

Haben Sie vor, Ihr Grundstück über einen Makler zu kaufen, so muss auch dessen Maklerprovision in der Kalkulation berücksichtigt werden.

Bestandteile der Nebenkosten

Grunderwerbssteuer: Sie macht einen großen Anteil an den Kaufnebenkosten aus. Von den Bundesländern in unterschiedlicher Höhe festgelegt, beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises des Grundstückes.

Notar- und Gerichtsgebühren: Ein Grundstückskauf in Deutschland bedarf zwingend eines notariellen Kaufvertrages. Notare berechnen für ihre Arbeit bis zu 2,5 Prozent des Kaufpreises einschließlich der anfallenden Gerichtsgebühren.

Erschließungskosten: Das Grundstück will an die Kanalisation sowie die Strom-, Frischwasser- und ggf. Gasversorgung angeschlossen werden. Ebenfalls sollte das Grundstück über öffentliche Straßen erreichbar sein.

Maklergebühren: Kaufen Sie Ihr Grundstück mit Hilfe eines Maklers, so wird in aller Regel eine Maklerprovision fällig. Diese beträgt je nach Bundesland bis zu 6 Prozent des Kaufpreises. Kaufen Sie von privat, so fällt keine Vermittlerprovision an.

Da bei einem Hausbau viele verschiedene Leistungserbringer beteiligt sind, sollten Sie bei der Planung nicht nur die eigentlichen Kosten für den Bau berücksichtigen, sondern auch die Ausgaben für Architekt und Statiker sowie für Behörden und Versicherungen einplanen – sofern Sie die Immobilie nicht über einen Bauträger errichten lassen.

Versicherungskosten: Der Immobilienbau ist leider nicht frei von Risiken. Es empfiehlt sich daher, mit geeigneten Versicherungen für den Fall der Fälle vorzusorgen.

Versicherungsschutz beim Neubau

Bei der Durchführung von Neubaumaßnahmen werden nicht selten öffentlich zugängliche Bereiche beeinträchtigt oder es besteht in anderer Form ein Risiko für Dritte. Bei solchen Situationen ist Vorsicht geboten, denn jeder Eigentümer trägt die Verantwortung und Haftung dafür, dass für Dritte keine Gefahren von seiner Baustelle ausgehen.

Folgend finden Sie einige Versicherungspolicen, die für Sie beim Immobilienneubau empfehlenswert sein können, um für den Fall der Fälle gewappnet zu sein.

Bauherren-Haftpflichtversicherung:

Die Bauherren-Haftpflichtversicherung federt Schadenersatzansprüche gegenüber dem Eigentümer ab. Im Schadensfall reguliert diese Versicherung die finanziellen Schadenersatzansprüche auf der Baustelle verunglückter Passanten oder Anwohner.

Eine Police kostet in der Regel rund ein Promille der Bausumme – bei einer Maßnahme von 50.000 Euro also etwa 50 Euro – und schützt für den Zeitraum der Bautätigkeit. Achten Sie darauf, dass die abgeschlossene Versicherungssumme mindestens drei Millionen Euro für Personenschäden beträgt.

Bauhelfer-Unfallversicherung:

Jeder kennt die Situation: Nachbarn, Freunde und Bekannte unterstützen häufig nach Feierabend beim Umbau. In dieser Situation kann die Bauhelfer-Unfallversicherung Gold wert sein. Hilfskräfte sind, unabhängig ob bezahlt oder nicht, durch die Bau-Berufsgenossenschaft gesetzlich gegen Unfall versichert. Der Bauherr selbst ist allerdings im Ernstfall der Berufsgenossenschaft voll regresspflichtig. Mit einer privaten Bauhelfer-Unfallversicherung kann er sich finanziell absichern. Die Leistungen der Versicherung umfassen lebenslange Rentenzahlungen und/ oder Einmalabfindungen im Todesfall bzw. bei Invalidität. Eine Unfallversicherung ist bereits für einen Einmalbetrag in Höhe von 200 bis 300 Euro zubekommen.

Bauleistungsversicherung:

Statistisch gesehen kommt es bei jeder zweiten Baustelle zu einem größeren Schadensfall mit eventuellen Beschädigungen des Gebäudes bzw. des Baumaterials. Da auch der umsichtigste Bauherr viele Gefahren nicht ausschließen kann, empfehlen wir Ihnen eine Bauleistungsversicherung. Diese deckt Schäden durch Handwerker, mutwillige Zerstörung sowie Schäden durch Diebstahl oder Sturm ab. Der Versicherungsschutz umfasst in der Regel die gesamte Bauzeit (maximal 24 Monate) und versichert alle Baustoffe, Bauleistungen und Bauteile gegen unvorhergesehene Schäden. Die Versicherungsgesellschaften berechnen für die Police eine Einmalprämie, die in etwa ein Promille der Bausumme entspricht.

Übernehmen Sie sich nicht bei der Eigenleistung

Sie möchten beim Bau Ihres Zuhauses Ihr handwerkliches Geschick einbringen und durch Ihre Eigenleistung einiges an Geld sparen? Das ist natürlich möglich. Sie sollten jedoch bei der Planung Ihres persönlichen Einsatzes im Rahmen Ihrer zeitlichen und handwerklichen Möglichkeiten eher etwas konservativ zu Werke gehen. Nichts ist schlimmer, als geplante Eigenleistungen, die nicht erbracht werden können. Das bedeutet in der Folge zusätzliche Baukosten und eine Nachfinanzierung, die in der Gesamtkalkulation vorher nicht berücksichtigt war.

Ob und wie viel an Eigenleistungen bei der Kreditvergabe angerechnet werden können, variiert von Bank zu Bank. Sprechen Sie mit uns – wir kennen uns aus und finden den für Sie geeigneten Bankpartner.

Wichtige Punkte beim Bauwerkvertrag

Einer der wichtigsten Bestandteile des Bauvorhabens in Eigenverantwortung an sich ist der Bauwerkvertrag, da er für den späteren Ablauf des Baus die Weichen stellt.

Um kostspielige Konsequenzen zu vermeiden, achten Sie bei der Ausfertigung des Werkvertrages unbedingt auf richtige Formulierungen, da bereits eine fehlende Vereinbarung teuer werden kann.

Berücksichtigen Sie bei der Vertragsunterzeichnung als Bauherr vor allem folgende Punkte:

Bauunternehmen:

Die Auswahl des richtigen Vertragspartners ist eine der wichtigsten Entscheidungen während des gesamten Bauprozesses. Grundsätzlich ist es zu empfehlen, im Vorfeld die Bonität des Bauunternehmens zu prüfen. Im Idealfall ist diese durch die Gewährleistungsbürgschaft einer Bank abgesichert. Erkundigen Sie sich zusätzlich bei früheren Auftraggebern des Bauunternehmens über die Zusammenarbeit.

Schriftform:

Um für einen eventuellen Streitfall gerüstet zu sein, sollen alle Vereinbarungen und Absprachen schriftlich fixiert werden. So werden Unklarheiten auf beiden Seiten vermieden.

Festpreis:

Vereinbaren Sie unbedingt einen Festpreis mit dem Bauunternehmen. Nur so sind die Baukosten und somit auch der Finanzierungsbedarf für Sie als Bauherr kalkulierbar. Stimmen Sie keinen Klauseln im Bauvertrag zu, die Sie dazu verpflichten, etwaige zusätzliche Kosten zu tragen.

Im Werkvertrag sollte zusätzlich verankert sein, welche Abschlagszahlungen nach welchen Bauabschnitten fällig werden. Bei einem Werkvertrag erfolgt die Zahlung – im Gegensatz zu einem Bauträger – erst nach erbrachter Leistung.

Leistungsbeschreibung:

In der Baubeschreibung sollten detailliert die verwendeten Materialien und Ausstattungen beschrieben sein. Hierzu gehören beispielsweise Angaben über Herstellermarken und Produktbeschreibungen. Akzeptieren Sie besser keine Klauseln wie „oder gleichwertige Materialien“ da diese dem Vertragspartner zu viel Spiel in der Materialauswahl lassen.

Gewährleistung und Fristen:

Achten Sie darauf, dass in der Baubeschreibung alle Baufristen und eventuelle Strafklauseln verbindlich festgelegt sind. Dies ist wichtig, da Bauverzögerungen Sie viel Geld kosten können. Wir empfehlen Ihnen ggf. vorab juristischen Rat einzuholen, um etwaige Formfehler zu vermeiden.

Legen Sie ein besonderes Augenmerk auf die Verjährungsfrist. Da viele Baufehler oft erst lange nach der Bauabnahme zu erkennen sind, sollten Sie auf die fünfjährige Verjährungsfrist gemäß dem bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bestehen. Die häufig zur Anwendung kommende Regelung nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sieht eine kürzere Verjährungsfrist vor.

So vermeiden Sie Überraschungen beim Grundstückskauf

Voraussetzung für den Bau eines Eigenheims ist ein baureifes Grundstück. Informieren Sie sich unbedingt vor dem Kauf nicht nur über die Lage und den Preis des Grundstücks, sondern auch über das Grundstück an sich.

Achten Sie dabei besonders auf:

Vorkaufsrecht der Gemeinde:

Um ihre städtebaulichen Planungen zu verwirklichen, haben Gemeinden grundsätzlich ein Vorkaufsrecht bei bebauten und unbebauten Grundstücken. Dieses berechtigt die Gemeinden dazu, innerhalb von zwei Monaten nach Kenntnisnahme über den Grundstücksverkauf einen Kauf durchzusetzen. Der Kaufverzicht der Gemeinde ist normalerweise Bestandteil des notariellen Kaufvertrages und Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises.

Baulasten:

Die Baulasten schreiben Auflagen am Bau vor. Dies sind z.B. Abstände zu Nachbarn, Wegerechte, Baumfällverbote oder einzuhaltende Fluchten. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf im Baulastenverzeichnis der Gemeinde, denn etwaig vorhandene Baulasten sind nicht im Grundbuch eingetragen.

Grunddienstbarkeiten:

Erkundigen Sie sich im Grundbuch (Abt. II) unbedingt über die Grunddienstbarkeiten. Sie beschreiben Rechte von Nachbarn, Wege auf Ihrem Grundstück zu nutzen, Versorgungsleitungen zu verlegen sowie weitere mögliche Rechte (z.B. Immissionsrechte für Viehzuchtnachbarn, Lärmduldung bei Sportstätten, etc.)

Altlasten:

Da Eigentümer eines verunreinigten Grundstückes für die Beseitigungskosten haften, sollten Sie dies vor dem Grundstückskauf prüfen und sich spätere Regressansprüche gegen den Verkäufer im Kaufvertrag dokumentieren lassen.

Sonstige Bodenbeschaffenheit:

Informieren Sie sich über die Grundwasser- und Baugrundverhältnisse. Sind etwaige Feuchteprobleme im Keller zu erwarten?

Erbbaurecht: So funktioniert die Erbpacht

Die Erbpacht berechtigt Sie als Erbpachtnehmer dazu, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu besitzen und ist mit einem entsprechenden Erbpachtvertrag verbunden. Die Besonderheiten des Erbbaurechtes haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Die Erbpacht beschreibt das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu besitzen. Anbieter von Grundstücken im Erbbaurecht sind meist Gemeinden, Stiftungen sowie Kirchen, aber auch Privatleute. Gängig sind dabei Erbbaurechtsverträge mit einer Laufzeit von 99 Jahren.

Gerade in Ballungszentren mit hohen Grundstückspreisen stellt dieses Modell eine Alternative zum Grundstückskauf dar.

Wichtig zu beachten ist dabei, dass

  • das Grundstück nicht in Ihr Eigentum übergeht, sondern im Eigentum des bisherigen Besitzers verbleibt
  • Sie als Erbbauberechtigter zum Eigentümer des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes werden. Am Grundstück selbst haben Sie nur ein Besitz- aber kein Eigentumsrecht

Als Bauherr und Eigentümer des Gebäudes zahlen Sie an den Grundstückseigentümer einen vertraglich festgelegten Zins, der sich am Grundstückswert bemisst und in der Regel an den Lebenshaltungsindex angepasst ist.

Das Erbbaurecht wird in relativ komplizierten und umfangreichen Erbbaurechtsverträgen geregelt. Die Verträge sind dabei sehr individuell gestaltbar. Neben den Vereinbarungen zu Laufzeit und Zins sind wichtige Aspekte

  • der spätere Wiederverkauf des Hauses,
  • der evtl. möglich Ankauf des Grundstückes,
  • die Regelungen für die Eintragung von Grundschulden sowie
  • die Regelungen zur Zwangsversteigerung

Sehr gerne stehen wir Ihnen bei Ihren Überlegungen zum Thema Erbbaurecht beratend zur Verfügung.

Das sollten Sie über das Grundbuch wissen

Das Grundbuch – ein beim Amtsgericht geführtes Register – dient dem Rechtsverkehr von Grundstücken. In den so genannten Grundbuchblättern dokumentiert es folgendes:

In Abteilung I ist der Eigentümer des Grundstückes aufgeführt.

Lasten und Beschränkungen des Grundstückes sind in Abteilung II vermerkt. Hier finden sich Vorkaufsreche, Nacherben, Grunddienstbarkeiten, Nutzungs- und Dauerwohnrechte, Zwangsversteigerungsvermerke, Nießbrauch und Reallasten.

Die Grundpfandrechte – Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden – spiegelt die Abteilung III wider.

Da das Grundbuch ein öffentliches Register ist, ist jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann (etwa den Kauf eines Grundstückes), einsichtsberechtigt. Vor unliebsamen Überraschungen schützt Sie deshalb der rechtzeitige Blick in die Eintragungen im Grundbuch.

Beachten Sie: Alles im Grundbuch rot unter- oder gestrichene gilt als gelöscht. Die tatsächliche Höhe der Schulden des Eigentümers können aus dem Grundbuch nicht ablesen werden, da hier nur die ursprüngliche Höhe einer eingetragenen Hypothek oder Grundschuld ersichtlich ist.

Zusätzlich zum Grundbuch sollten Sie das Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde einsehen, um etwaige Grundstücksbelastungen (öffentlich-rechtliche Verpflichtungen) zu erfahren.