Ratgeber Immobilienkauf

Wertvolles Wissen für den Kaufprozess

Der Kauf einer Immobilie ist im Leben meist eine einmalige Entscheidung und will dementsprechend wohl überlegt sein, denn er bedarf, je nach Vorhaben, einer unterschiedlichen Vorbereitung. So wirft der Kauf einer Eigentumswohnung andere Fragen auf als der Kauf eines Hauses. Was auch immer Ihr Vorhaben sein mag, Enderlein steht Ihnen von Anfang an als beratender Begleiter zur Seite. Lesen Sie hier alles Wichtige rund um den Erwerb Ihrer Traumimmobilie.

So kalkulieren Sie den Immobilienkauf richtig

Grundlage einer soliden Immobilienfinanzierung ist eine korrekte und absolut ehrliche Kalkulation Ihres finanziellen Spielraums. Wir empfehlen Ihnen daher, Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben transparent gegenüberzustellen.Voraussetzung dafür, dass Sie sich bei der späteren Finanzierung finanziell nicht übernehmen, ist Ihre Ehrlichkeit gegenüber sich selbst.

Haben Sie alle laufenden (Haushalts-)Kosten berücksichtigt? Können Sie die monatliche Belastung dauerhaft tragen?

Als Grundregel für eine solide Immobilienfinanzierung gilt, dass die monatliche Rate 30 bis 50 Prozent Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Grundvoraussetzung für die Vergabe einer Immobilienfinanzierung sind regelmäßige Einkünfte. Die Vergabe eines Darlehens hängt neben dem Objektwert von Ihrer nachgewiesenen Bonität ab: Die meisten unserer Finanzierungspartner verlangen zur Vergabe eines Darlehens z.B. an einen Alleinstehenden, ein nachgewiesenes monatliches Mindest-Nettoeinkommen in Höhe von 1.500€.

Mit diesen Kaufnebenkosten müssen Sie rechnen

Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt über die anfallenden Kaufnebenkosten, denn diese addieren sich zum vereinbarten Kaufpreis. Beachten Sie: Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt vom Kaufpreis ab. Daher gilt: Je teurer das Objekt, desto höher die Kaufnebenkosten.

Da der Kauf einer Immobilie in jedem Fall einen notariellen Kaufvertrag verlangt, fallen Notarkosten, Gebühren des Grundbuchamtes sowie Grunderwerbssteuer an. Erwerben Sie die Immobilie über einen Makler, so fällt zusätzlich dessen Provision an.

Kalkulieren Sie Nebenkosten von insgesamt rund 12 Prozent des vereinbarten Kaufpreises ein und beachten Sie diese bei der Ermittlung Ihres Finanzierungsbedarfs.

Bestandteile der Nebenkosten

Grunderwerbssteuer: Sie macht einen großen Anteil an den Kaufnebenkosten aus. Von den Bundesländern in unterschiedlicher Höhe festgelegt, beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Notar- und Gerichtsgebühren: Ein Immobilienkauf in Deutschland bedarf zwingend eines notariellen Kaufvertrages. Notare berechnen für ihre Arbeit bis zu 2,5 Prozent des Kaufpreises einschließlich der anfallenden Gerichtsgebühren.

Maklergebühren: Kaufen Sie Ihre Immobilie mit Hilfe eines Maklers, so wird in aller Regel eine Maklerprovision fällig. Diese beträgt je nach Bundesland bis zu 6 Prozent des Kaufpreises. Kaufen Sie von privat oder direkt vom Bauträger, fällt keine Vermittlerprovision an.

Tipp: Es wird vielfach empfohlen, vom vereinbarten Kaufpreis den Preis für feste Einbauten oder Einrichtungsgegenstände abzuziehen, um somit den zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer zugrunde gelegten Kaufpreis und den sich ergebenden Steuerbetrag zu reduzieren. Beachten Sie hierbei jedoch, dass die finanzierenden Institute dann auch nur den verbleibenden Kaufpreis des Objektes als Wert der Immobilie akzeptieren. Dies kann dazu führen, dass sich ein anderer Beleihungsauslauf (Verhältnis von Darlehenssumme zu Immobilienwert) ergibt. Dann ist zu befürchten, dass die wenigen, bei der Grunderwerbssteuer gesparten Euro zu einem dauerhaften Mehraufwand bei Ihrem Kapitaldienst führen. Lassen Sie sich hierzu gerne von uns beraten.

Wichtige Punkte bei der Auswahl eines Bauträgers

Sie wollen eine neue, schlüsselfertige Immobilie erwerben, jedoch nicht selbst als Bauherr tätig werden? Ein Bauträger bietet die Errichtung von Neubauten auf bereits in seinem Besitz befindlichen Grundstücken an.

In der Regel erwerben Sie die Immobilie bereits vor dem Bau oder in der Bauphase und schließen mit dem Bauträger zu diesem Zeitpunkt einen Kaufvertrag. Achten Sie in dem Ihnen zustehenden Kaufvertragsentwurf auf die Zahlungsvereinbarungen (wieviel Prozent des Kaufpreises sind zu welchem Zeitpunkt fällig) und vor allem auch auf etwaige Bürgschaften, über die der Bauträger die Fertigstellung garantiert.

Empfehlenswert aber selten sind natürlich Bauträger, die den Kaufpreis erst nach Fertigstellung beanspruchen. Nicht empfehlenswert sind Bauträger, die mit Bürgschaften von Privatpersonen, sonstigen Gesellschaften oder ausländischen Kreditinstituten arbeiten.

Essenzieller Bestandteil des Kaufvertrages ist die Baubeschreibung. Diese definiert, was Sie erwerben und kann zum Angebotsvergleich herangezogen werden. Sämtliche Leistungen des Bauträgers sowie Materialpreise müssen detailliert in der Baubeschreibung dokumentiert sein. Um spätere zusätzliche Zahlungen zu vermeiden, sollten Sie in diesem Punkt unbedingt auf Vollständigkeit und Richtigkeit achten.

Unserer Checkliste zur Auswahl eines geeigneten Bauträgers:

• Wie lange ist der Bauträger bereits in diesem Geschäft erfolgreich tätig? Kann der Bauträger Referenzen von früheren Bauvorhaben vorweisen und können ehemalige Bauherren persönlich befragt werden? Wie ist sein Ruf bei den damals beteiligten Banken, Baufirmen und den Käufern?
• Besitzt der Bauträger Auszeichnungen wie Qualitätszertifikate oder Gütezeichen? Wie ist die Qualität seiner Arbeit gesichert?
• Wenn Sie sich bei der Liquidität des Bauträgers trotz allem nicht sicher sind, können Recherchen bei der zuständigen IHK oder im Internet über den „elektronischen Bundesanzeiger“ hilfreich sein.

Daran erkennen Sie einen guten Makler

Der Immobilienkauf über einen Makler kann Ihnen einiges an Arbeit ersparen. Falls Sie sich zum Kauf über einen Makler entschließen, sollte Sie darauf achten, dass Sie einem guten Makler vertrauen. Die Erkennungsmerkmale eines guten Maklers haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Ein guter Makler weiß seine Kunden mit Marktkenntnis und Kompetenz zu überzeugen. Er kann Ihnen Referenzen vorweisen und besticht durch flächendeckende Präsenz , die einen hohen Qualitätsstandard sicherstellt.

Die wichtigsten Erkennungsmerkmale eines seriösen Maklers sind:

• Marktkenntnis: Der Makler hat auf Ihre Fragen hinsichtlich Immobilien- und Mietpreisen sowie der aktuellen Marktsituation- und -entwicklung eine plausible Antwort parat.
• Kompetenz: Der Makler verfügt über eine nachgewiesene Ausbildung im Immobilienbereich – etwa als Kaufmann für Wohnungs- und Grundstückswirtschaft – oder kann weitere Qualifikationen wie z.B. Immobilienfachwirt, Diplom-Immobilienwirt oder Immobilienökonom nachweisen.
• Referenzen: Der Makler kann Ihnen Auszeichnungen und Siegel von unabhängigen Testinstituten vorweisen, die ihm für seine Dienstleistung verliehen wurden oder kann Ihnen Kunden nennen, die Sie persönlich befragen können.