Ratgeber Immobilienkauf

Wertvolles Wissen für den Kaufprozess

Der Kauf einer Immobilie ist im Leben meist eine einmalige Entscheidung und will dementsprechend wohl überlegt sein, denn er bedarf, je nach Vorhaben, einer unterschiedlichen Vorbereitung. So wirft der Kauf einer Eigentumswohnung andere Fragen auf als der Kauf eines Hauses. Was auch immer Ihr Vorhaben sein mag, Enderlein steht Ihnen von Anfang an als beratender Begleiter zur Seite. Lesen Sie hier alles Wichtige rund um den Erwerb Ihrer Traumimmobilie.

So kalkulieren Sie den Immobilienkauf richtig

Grundlage einer soliden Immobilienfinanzierung ist eine korrekte und absolut ehrliche Kalkulation Ihres finanziellen Spielraums. Wir empfehlen Ihnen daher, Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben transparent gegenüberzustellen.Voraussetzung dafür, dass Sie sich bei der späteren Finanzierung finanziell nicht übernehmen, ist Ihre Ehrlichkeit gegenüber sich selbst.

Haben Sie alle laufenden (Haushalts-)Kosten berücksichtigt? Können Sie die monatliche Belastung dauerhaft tragen?

Als Grundregel für eine solide Immobilienfinanzierung gilt, dass die monatliche Rate 30 bis 50 Prozent Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Grundvoraussetzung für die Vergabe einer Immobilienfinanzierung sind regelmäßige Einkünfte. Die Vergabe eines Darlehens hängt neben dem Objektwert von Ihrer nachgewiesenen Bonität ab: Die meisten unserer Finanzierungspartner verlangen zur Vergabe eines Darlehens z.B. an einen Alleinstehenden, ein nachgewiesenes monatliches Mindest-Nettoeinkommen in Höhe von 1.500€.

Mit diesen Kaufnebenkosten müssen Sie rechnen

Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt über die anfallenden Kaufnebenkosten, denn diese addieren sich zum vereinbarten Kaufpreis. Beachten Sie: Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt vom Kaufpreis ab. Daher gilt: Je teurer das Objekt, desto höher die Kaufnebenkosten.

Da der Kauf einer Immobilie in jedem Fall einen notariellen Kaufvertrag verlangt, fallen Notarkosten, Gebühren des Grundbuchamtes sowie Grunderwerbssteuer an. Erwerben Sie die Immobilie über einen Makler, so fällt zusätzlich dessen Provision an.

Kalkulieren Sie Nebenkosten von insgesamt rund 12 Prozent des vereinbarten Kaufpreises ein und beachten Sie diese bei der Ermittlung Ihres Finanzierungsbedarfs.

Bestandteile der Nebenkosten

Grunderwerbssteuer: Sie macht einen großen Anteil an den Kaufnebenkosten aus. Von den Bundesländern in unterschiedlicher Höhe festgelegt, beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Notar- und Gerichtsgebühren: Ein Immobilienkauf in Deutschland bedarf zwingend eines notariellen Kaufvertrages. Notare berechnen für ihre Arbeit bis zu 2,5 Prozent des Kaufpreises einschließlich der anfallenden Gerichtsgebühren.

Maklergebühren: Kaufen Sie Ihre Immobilie mit Hilfe eines Maklers, so wird in aller Regel eine Maklerprovision fällig. Diese beträgt je nach Bundesland bis zu 6 Prozent des Kaufpreises. Kaufen Sie von privat oder direkt vom Bauträger, fällt keine Vermittlerprovision an.

Tipp: Es wird vielfach empfohlen, vom vereinbarten Kaufpreis den Preis für feste Einbauten oder Einrichtungsgegenstände abzuziehen, um somit den zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer zugrunde gelegten Kaufpreis und den sich ergebenden Steuerbetrag zu reduzieren. Beachten Sie hierbei jedoch, dass die finanzierenden Institute dann auch nur den verbleibenden Kaufpreis des Objektes als Wert der Immobilie akzeptieren. Dies kann dazu führen, dass sich ein anderer Beleihungsauslauf (Verhältnis von Darlehenssumme zu Immobilienwert) ergibt. Dann ist zu befürchten, dass die wenigen, bei der Grunderwerbssteuer gesparten Euro zu einem dauerhaften Mehraufwand bei Ihrem Kapitaldienst führen. Lassen Sie sich hierzu gerne von uns beraten.

Wichtige Punkte bei der Auswahl eines Bauträgers

Sie wollen eine neue, schlüsselfertige Immobilie erwerben, jedoch nicht selbst als Bauherr tätig werden? Ein Bauträger bietet die Errichtung von Neubauten auf bereits in seinem Besitz befindlichen Grundstücken an.

In der Regel erwerben Sie die Immobilie bereits vor dem Bau oder in der Bauphase und schließen mit dem Bauträger zu diesem Zeitpunkt einen Kaufvertrag. Achten Sie in dem Ihnen zustehenden Kaufvertragsentwurf auf die Zahlungsvereinbarungen (wieviel Prozent des Kaufpreises sind zu welchem Zeitpunkt fällig) und vor allem auch auf etwaige Bürgschaften, über die der Bauträger die Fertigstellung garantiert.

Empfehlenswert aber selten sind natürlich Bauträger, die den Kaufpreis erst nach Fertigstellung beanspruchen. Nicht empfehlenswert sind Bauträger, die mit Bürgschaften von Privatpersonen, sonstigen Gesellschaften oder ausländischen Kreditinstituten arbeiten.

Essenzieller Bestandteil des Kaufvertrages ist die Baubeschreibung. Diese definiert, was Sie erwerben und kann zum Angebotsvergleich herangezogen werden. Sämtliche Leistungen des Bauträgers sowie Materialpreise müssen detailliert in der Baubeschreibung dokumentiert sein. Um spätere zusätzliche Zahlungen zu vermeiden, sollten Sie in diesem Punkt unbedingt auf Vollständigkeit und Richtigkeit achten.

Unserer Checkliste zur Auswahl eines geeigneten Bauträgers:

  • Wie lange ist der Bauträger bereits in diesem Geschäft erfolgreich tätig? Kann der Bauträger Referenzen von früheren Bauvorhaben vorweisen und können ehemalige Bauherren persönlich befragt werden? Wie ist sein Ruf bei den damals beteiligten Banken, Baufirmen und den Käufern?
  • Besitzt der Bauträger Auszeichnungen wie Qualitätszertifikate oder Gütezeichen? Wie ist die Qualität seiner Arbeit gesichert?
  • Wenn Sie sich bei der Liquidität des Bauträgers trotz allem nicht sicher sind, können Recherchen bei der zuständigen IHK oder im Internet über den „elektronischen Bundesanzeiger“ hilfreich sein.

Darauf sollten Sie beim Immobilien-Kaufvertrag achten

Der Kauf einer Immobilie ist in Deutschland nur mittels eines notariellen Kaufvertrages möglich. Dieser Kaufvertrag sollte folgende Punkte eindeutig regeln:

  • Die genaue Bezeichnung der beiden Vertragsparteien, des Immobilienobjektes mit Adresse sowie den Kaufpreis
  • Wann und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis fällig wird und wohin dieser überwiesen wird
  • Den Übergang von Lasten, Nutzen und Besitz
  • Klärung der Lastenfreiheit des Grundstückes oder Schuldenübernahme
  • Versicherung des Verkäufers, dass gravierende Baumängel nicht bekannt sind
  • Versicherung des Verkäufers über die Altlastenfreiheit des Grundstückes
  • Belastungsvollmacht für den Käufer zur Eintragung seines finanzierenden Instituts im Grundbuch
  • Etwaige Rückabwicklungsmöglichkeiten (z.B. Rücktrittsrecht für den Käufer bei gravierenden Mängeln)
  • Übergang bestehender Versicherungen auf den Käufer
  • Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch

Nach erfolgter Beurkundung durch den Notar besorgt dieser alle erforderlichen Unterlagen und sorgt für die Eigentumsumschreibung. Beachten Sie dabei, dass der eigentliche Eigentumswechsel erst mit der erfolgten Eintragung im Grundbuch rechtswirksam wird – eine eventuell zum Einsatz gekommene Auflassungsvormerkung wird in diesem Zusammenhang dann wieder gelöscht.

Besonderheiten des Kaufvertrages bei Kauf einer Eigentumswohnung

Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung ist ein notarieller Kaufvertrag zum Eigentumsübergang notwendig.

Besonderheiten ergeben sich, da der Käufer keinen realen sondern nur einen ideellen Teil der Immobilie erwirbt. Alle anderen Eigentümer sind Miteigentümer des Grundstücks. Gleiches gilt für bestimmte Teile des Gebäudes wie z.B. das Treppenhaus, die Gemeinschaftsräume wie Waschküche, Heizungsraum oder den Dachboden.

Es wird daher bei einer Eigentumswohnung zwischen dem „Gemeinschaftseigentum“ und dem „Sondereigentum“ (Wohnräume, ggf. Kellerraum und PKW-Stellplatz) des Käufers unterschieden.

Die rechtliche Regelung des Wohneigentumsrechtes wird in der Teilungserklärung geschaffen. In dieser ist nicht nur die Gebäudeaufteilung festgelegt, sondern auch die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Bewirtschaftung und Nutzung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. Achten Sie bei der Teilungserklärung besonders auf die Bestimmungen zur Veräußerung – hier sollte möglichst keine Zustimmung des Verwalters notwendig sein, damit Sie bei Bedarf „freihändig“ verkaufen können. Ist die Zustimmung erforderlich, sollte im Interesse des Darlehensgebers ergänzt sein, dass dies nicht für den Fall der Zwangsverwaltung/-versteigerung gilt.

Innerhalb der Wohnungseigentümerversammlung können die Eigentümer weitere verbindliche Beschlüsse fassen. Diese müssen sich allerdings, ebenso wie die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung, nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) richten. Achten Sie hier auf die Protokolle der Eigentümerversammlungen, um eventuelle kurzfristige und vor allem nicht kalkulierte Zuschussverpflichtungen zu vermeiden.

Daran erkennen Sie einen guten Makler

Der Immobilienkauf über einen Makler kann Ihnen einiges an Arbeit ersparen. Falls Sie sich zum Kauf über einen Makler entschließen, sollte Sie darauf achten, dass Sie einem guten Makler vertrauen. Die Erkennungsmerkmale eines guten Maklers haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Ein guter Makler weiß seine Kunden mit Marktkenntnis und Kompetenz zu überzeugen. Er kann Ihnen Referenzen vorweisen und besticht durch flächendeckende Präsenz , die einen hohen Qualitätsstandard sicherstellt.

Die wichtigsten Erkennungsmerkmale eines seriösen Maklers sind:

  • Marktkenntnis: Der Makler hat auf Ihre Fragen hinsichtlich Immobilien- und Mietpreisen sowie der aktuellen Marktsituation- und -entwicklung eine plausible Antwort parat.
  • Kompetenz: Der Makler verfügt über eine nachgewiesene Ausbildung im Immobilienbereich – etwa als Kaufmann für Wohnungs- und Grundstückswirtschaft – oder kann weitere Qualifikationen wie z.B. Immobilienfachwirt, Diplom-Immobilienwirt oder Immobilienökonom nachweisen.
  • Referenzen: Der Makler kann Ihnen Auszeichnungen und Siegel von unabhängigen Testinstituten vorweisen, die ihm für seine Dienstleistung verliehen wurden oder kann Ihnen Kunden nennen, die Sie persönlich befragen können.