Finanzierungsratgeber

So finden Sie den richtigen Kredit

Ein Immobiliendarlehen muss Ihren persönlichen Bedürfnissen entsprechen

Es gibt viele verschiedene Arten, eine Immobilie zu finanzieren: mit einem Annuitätendarlehen, einem variablen Darlehen oder auch einer Vollfinanzierung. Wie auch immer Sie Ihre Immobilie finanzieren möchten, wichtig ist, dass der Kredit zu Ihnen passt. Wir helfen Ihnen gerne dabei, die richtige Auswahl zu treffen. Nachfolgend finden Sie alles rund um die verschiedenen Kreditarten.

Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen werden als Klassiker der Baufinanzierung bezeichnet. Während der Vertragslaufzeit zahlt der Darlehensnehmer immer die gleiche monatliche Rate (Annuität), die sich aus seinem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Während der Rückzahlung nimmt der Zinsanteil ab, während der Tilgungsanteil kontinuierlich steigt. Auf diese Weise nimmt die Schuldenlast im Laufe der Jahre ab.

Annuitätendarlehen werden mit einer bestimmten Sollzinsbindung abgeschlossen. Diese legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzinssatz gilt bzw. wie lange die monatliche Rate bezahlt werden muss. Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt meist eine Restschuld, die meistens mit Hilfe einer Anschlussfinanzierung weiter zurückbezahlt werden muss. Welcher Zinssatz dann für die Anschlussfinanzierung vereinbart wird, hängt von der bestehenden Restschuld und dem dann gültigen Zinsniveau ab.

Vollfinanzierung

Mit einer Vollfinanzierung ist es möglich, sofort und ohne Eigenkapital in die eigenen vier Wände zu investieren. Gerade in Zeiten mit niedrigen Zinsen ist diese Immobilienfinanzierungsvariante interessant, da man nicht Gefahr läuft, dass in den Jahren des alternativen Ansparens das Zinsniveau und/oder die Immobilienpreise steigen und man sich dann mit deutlich höheren Kosten konfrontiert sieht.

In Zeiten niedriger Zinsen kostet eine Vollfinanzierung nicht viel mehr als ein Baudarlehen mit eingebrachtem Eigenkapital – und das inklusive dem Risiko-Zinsaufschlag, den die Darlehensgeber für eine solche 100%- Finanzierung erheben.

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, das nach Ablauf der Vertragslaufzeit vollständig zurückbezahlt ist. Der Darlehensnehmer legt bei dieser Darlehensart fest, zu welchem Zeitpunkt er schuldenfrei sein möchte. Basierend auf dieser Angabe werden dann Zinsfestschreibung und notwendige Tilgung festgelegt.

Darlehen mit jederzeitiger Rückführungsoption

Ein Festzinsdarlehen mit Ausstiegsoption ist eine Darlehensart, die es dem Darlehensnehmer erlaubt, bei einer festen Sollzinsbindung aus dem Darlehen auszusteigen, ohne dass eine teure Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Diese Flexibilität hat allerdings ihren Preis, den der Darlehensnehmer entweder in Form eines Zinsaufschlages oder einer Einmalgebühr bezahlen muss.

Die Banken verlangen für diese Art von Baufinanzierung zwischen 0,20 und 0,30 Prozentpunkte an Zinsaufschlag.

Konstant-Darlehen

Ein Konstant-Darlehen ist eine Variante des Volltilgerdarlehens, bei der eine lange Sollzinsbindung von bis zu 30 Jahren und mehr vereinbart werden kann. Um den vergleichsweise günstigen Zinssatz anbieten zu können, kombinieren die Banken bei einem Konstant-Darlehen ein klassisches Annuitätendarlehen mit einem Bausparvertrag.

Der Darlehensnehmer bezahlt mit seiner monatlichen Rate zum einen den Kreditzins für das Annuitätendarlehen. Der andere Teil der Rate ist die Sparleistung für den Bausparvertrag. Ist nach 10 bis 20 Jahren der Bausparvertrag zuteilungsreif, so wird dieser zur Tilgung des Annuitätendarlehens verwendet. Ab diesem Zeitpunkt tilgt der Darlehensnehmer mit der gleichen Rate wie den Bausparvertrag während der Ansparphase.

Variable Darlehen

Bei variablen Darlehen sind die Zinsen, anders als bei den bisher beschriebenen Festzinsdarlehen, variabel. Zudem wird keine feste Sollzinsbindung vereinbart, sondern die Zinsen werden alle drei oder sechs Monate angepasst. Das bedeutet, dass Darlehensnehmer jeweils zum Zinsanpassungstermin das Darlehen ganz oder teilweise tilgen können. Ein weiterer Unterschied zum Annuitätendarlehen ist, dass der Darlehensnehmer quartalsweise nur den Kreditzins bezahlt. Jeweils zum Quartals- oder Halbjahresende kann er dann separat in beliebiger Höhe tilgen.

Der Zinssatz der variablen Darlehen orientiert sich in aller Regel am Kapitalmarkt – genauer gesagt, am dreimonatigen oder am sechsmonatigen EURIBOR (European Interbank Offered Rate). Der EURIBOR ist der Zinssatz, den Banken beim Einlagenhandel untereinander verlangen und gilt als Referenzzinssatz bei variabel verzinslichen Euro-Anleihen. Der EURIBOR eignet sich vor allem als Referenzzins, da er transparent und aktuell in Tageszeitungen oder im Internet zu finden ist.

Cap-Darlehen

Cap-Darlehen sind variable Kredite mit der Besonderheit, dass eine Zinsunter- und -obergrenze für den Fall sich verändernder Kreditzinsen existiert. Wie alle variablen Kredite sind auch Cap-Darlehen an die Zinsentwicklung des EURIBOR gekoppelt und bieten Ihnen jeweils zum Zeitpunkt der quartalsweisen Zinsanpassung die vollständige Rückzahlungsoption.

Gegen einen Zinsaufschlag bietet das Cap-Darlehen die Möglichkeit, sich gegen einen Anstieg des Zinsniveaus über die Obergrenze („Cap“) zu schützen – Sie müssen also auch bei einem höheren Zins maximal den Cap-Zins bezahlen. Sinken die Zinsen wieder unter den Cap, so sinkt auch Ihre Belastung.

Mit einem Cap-Darlehen erreichen Sie für Ihre variable Finanzierung ein höheres Maß an Planungssicherheit und schützen sich vor einer zu hohen Rate. Die Option, zu jeder Zinsanpassung Tilgungen einzubringen bzw. das Darlehen vollständig zurückzuzahlen, bleibt Ihnen ebenso erhalten wie die Möglichkeit, das Darlehen in ein Annuitätendarlehen mit fester Sollzinsbindung umzuwandeln.

Fremdwährungskredit

Wenn Sie von einer bestimmten Währungs- und Zinsentwicklung maximal profitieren möchten und gleichzeitig über eine gute Finanzsituation verfügen, könnte ein Fremdwährungskredit genau das Richtige für Sie sein.

Diese Kreditart orientiert sich nicht, wie bei variablen Krediten üblich, am EURIBOR, sondern am LIBOR-Zins des Landes, in dessen Währung das Darlehen aufgenommen wird. Zusätzlich zu den Zinsschwankungen kann der Darlehensnehmer auch von Währungsschwankungen profitieren. Wie alle variablen Kredite kann der Fremdwährungskredit zu jeder Zinsanpassung vollständig zurückbezahlt werden.

KfW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert als Körperschaft des öffentlichen Rechts unter anderem die Schaffung von Wohnraum sowie Modernisierungsmaßnahmen und Investitionen zum Energiesparen. Der Erwerb oder Bau von selbstgenutzten Immobilien wird ebenfalls mitfinanziert.

Zu beachten ist dabei, dass die Darlehen der KfW nicht direkt von der KfW selbst vergeben werden, sondern immer durch die Bank, welche auch die Hauptfinanzierung übernimmt. Dabei können folgende Förderprogramme zum Tragen kommen:

Wohnriester

Seit Januar 2008 können zukünftige Immobilienbesitzer Riesterverträge nutzen, um den Traum der Immobilie zu finanzieren. Hierbei können bestehende Riesterverträge genutzt, aber auch neu abgeschlossene Riesterverträge in die Baufinanzierung eingebaut werden.

Wenn Sie die staatliche Förderung nutzen möchten, können Sie beispielsweise ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren dank staatlicher Zulagen bis zu fünf Jahre schneller tilgen als ohne Riesterförderung und sparen dadurch Kreditzinsen. Ein weiterer Vorteil von Wohnriester steckt in der Steuerersparnis: Als Darlehensnehmer eines Immobilienkredites können die Riesterbeiträge als Sonderausgabenabzug bei der jährlichen Steuererklärung geltend gemacht werden.

Enderlein bietet Ihnen auch die Möglichkeit, die staatliche Förderung für Ihre Immobilienfinanzierung zu nutzen. Bei unserem Angebot handelt es sich um ein klassisches Wohnriester-Annuitätendarlehen mit folgendem Vorteil gegenüber dem Wohnriester-Bausparer: Die Förderung wirkt sich sofort und nicht erst nach Zuteilung des Bausparvertrages auf die Tilgung des Darlehens aus.